Как правильно продать дом на Рублевке и сдать квартиру на Лазурном берегу

Колумнист Tatler.ru Роман Решетюк и менеджер проектов LEON Family Office Ольга Краснобрыжая о том, как спать спокойно, попав под действие закона о валютном контроле.

СМИ пестрят новостями об ужесточении налогового контроля, введении прогрессивной шкалы НДФЛ. Уже придуман мем по поводу бесед, которые мы станем вести с налоговым инспектором в самом ближайшем будущем: «У вас есть доходы, неизвестные налоговым органам? — Я достаю монеты из фонтана».

Впрочем, сегодня в нашей колонке пойдет речь не о Налоговом кодексе, а о законе «О валютном регулировании и контроле», который стал вишенкой на торте для налоговых органов (для простоты будем называть его «валютным законом»). Он редко попадается на глаза обычным людям, и даже специалисты иногда упускают его из виду.

Рассмотрим несколько примеров, где валютный закон может сыграть с нами «злую шутку».

Кейс 1, или что сложного в продаже недвижимости?

Представим, что вы решили наконец покинуть златоглавую столицу и переехать жить к Средиземному морю. Выставили на продажу свои столичные квадратные метры — покупателем стал, скажем, гражданин Китая, который недавно приехал в Москву по рабочей визе и прекрасно себя чувствует на посту топ-менеджера в местном представительстве технологического гиганта. Вы договорились рассчитаться наличными, при помощи банковской ячейки. После регистрации перехода права собственности в Росреестре вы забираете наличные из ячейки и вызываете такси в аэропорт.

На первый взгляд — стандартная сделка (даже несколько устаревшая — с учетом появления «эскроу-счетов»). Однако есть большая вероятность получить письмо счастья из налоговой о совершении административного правонарушения по ст. 15.25 КоАП РФ (нарушение валютного законодательства). Ваша «стандартная» операция будет признана незаконной — штраф может составить от 75 до 100 процентов от стоимости квартиры. Нарушение состоит в том, что покупатель квартиры — валютный нерезидент РФ, а это значит, что все сделки с ним должны проходить только в безналичной форме.

Под резидентами валютный закон понимает граждан РФ, а также постоянно проживающих на территории РФ на основании вида на жительство иностранных граждан и лиц без гражданства. Все остальные — нерезиденты. Валютные операции между резидентами и нерезидентами осуществляются без ограничений, за исключением способа расчета. Запрещены наличные, а расчеты могут производиться только через счета в уполномоченных банках, то есть имеющих лицензию ЦБ и открытых в соответствии с законодательством РФ. Не важно, какую валюту использовать: использование рублей в операциях между резидентами и нерезидентами считается валютной операцией и дополнительно контролируется валютным законом. Ждать письмо счастья можно в течение двух лет со дня передачи денег (таков срок исковой давности).

Кейс 2, или кому сдавать зарубежную недвижимость?

Недавно вам посчастливилось приобрести симпатичную квартиру, скажем, на Кипре, но по понятным эпидемиологическим причинам релокация отложилась. Вы решили сдавать квартиру, чтобы добро не пропадало, и заключили договор аренды с неким Петром Ивановичем, ранее постоянно проживавшим в Тульской области.

До пандемии вы, само собой, открыли в кипрском банке счет на ваше имя и, как честный человек, сообщили об этом в родную налоговую. У Петра Ивановича тоже был открыт такой счет, правда, в швейцарском банке (все ведь наслышаны об их надежности). Теперь, без задней мысли, вы с ним решили, что он будет переводить плату за аренду со своего швейцарского счета на ваш кипрский — нет конвертации евро, удобно. Потом все равно с кипрского счета оплачивать счета за воду, интернет и прочий вывоз твердых бытовых отходов.

Так в чем здесь подвох? А в том, что выбранный способ оплаты аренды попадает в список незаконных валютных операций между резидентами РФ (использование валюты в качестве средства платежа не через уполномоченные банки РФ). Для спасения ваших средств нужно оперативно заменить кипрский счет на счет в российском банке в этой цепочке или попросить арендатора оплачивать аренду с российского счета. Да, будет комиссия, но она ничтожна по сравнению со штрафом (все те же 75-100 процентов от суммы незаконной валютной операции).

Кейс 3, или как правильно вернуть долг?

Одним теплым летним вечером, прогуливаясь по набережной Сены, вы столкнулись со своим однокурсником по Оксфорду. Он прожужжал вам все уши о желании открыть свою пекарню и баловать лондонцев хрустящими круассанами. Пока он рассказывал, вы вспомнили, что в Оксфорде преподаватели считали его главной звездой факультета, что у него за плечами уже два успешных бизнеса. Ну и решили помочь ему с круассанами под неплохой процент.

Заемные средства в евро были переведены с вашего счета на Кипре на мультивалютный счет друга в Великобритании со сроком возврата через три года. Спустя два года в выписке с кипрского счета вы обнаруживаете поступление всей суммы с процентами, звоните другу с поздравлениями. А вот вас, очень может быть, поздравлять не с чем. Федеральная налоговая служба имеет полное право посчитать ваш высокий порыв облагодетельствовать Лондон выпечкой незаконной валютной операцией и наложить штраф в размере до 100% суммы. Дело в том, что выданные валютным резидентом нерезиденту заемные средства должны быть возвращены в уполномоченные банки РФ.

Однако наше государство периодически добавляет в валютный закон некоторые послабления. Например, если бы счет друга был в Швейцарии, которая осуществляет автоматический обмен финансовой информацией с Россией (Великобритания не входит в этот список стран), или в Казахстане, который является членом ЕАЭС, средства можно было бы спокойно зачислять напрямую в иностранные банки.

Теперь, прочитав все вышеизложенное, вы знаете, что делать. Перед любым переводом любой суммы всегда спрашивайте себя: «Есть ли в цепочке российский элемент?» Это может быть ваш банк, банк получателя перевода либо валюта перевода (то есть перевод — в рублях). Если хоть один из элементов — российский, с вероятностью 90% все будет хорошо (стопроцентную гарантию дают только в магазинах на Брайтон-Бич). Но лучше все же прочитать валютный закон целиком и добавить его в закладки, чтобы актуальная версия всегда была под рукой. Вы не представляете, сколько еще раз он сможет вас удивить. Эта штука посильнее «Фауста» Гете.